Fiche pratique

Montant du loyer d'un logement appartenant à un propriétaire privé

V√©rifi√© le 24 ao√Ľt 2022 - Direction de l'information l√©gale et administrative (Premier ministre)

Le loyer d'un logement loué avec bail d'habitation (y compris un bail mobilité) est fixé librement par le propriétaire. Mais, dans les villes situées en zone tendue, l'encadrement des loyers s'applique. Dans ces villes, le loyer ne doit pas dépasser un montant maximum lors de la remise en location (cas d'un nouveau locataire) et lors du renouvellement du bail (cas du même locataire).

Certains logements ne sont pas concernés par l'encadrement des loyers, car ils sont soumis à d'autres règles : logement loi de 1948, logement conventionné par l'Anah (hors conventions à loyer intermédiaire), logement HLM, meublé de tourisme, sous-location.

Lorsque le logement est mis en location pour la 1re fois, le propriétaire fixe librement le montant du loyer.

Le propriétaire pourra réviser le loyer 1 fois par an, à la condition que ce soit prévu dans le bail.

 Attention :

  • En m√©tropole, lorsque le bail est sign√© depuis le 24 ao√Ľt 2022 et concerne un logement class√© F ou G (classement indiqu√© sur le DPE), il est interdit d'en r√©viser le loyer.
  • En Guadeloupe, Martinique, Guyane, √† La R√©union et Mayotte, lorsque le bail est sign√© apr√®s le 1er juillet 2024 et concerne un logement class√© F ou G (classement indiqu√© sur le DPE), il est interdit d'en r√©viser le loyer.

Lorsque le loyer est sous-évalué par rapport au prix du marché, le propriétaire peut augmenter le montant du loyer au renouvellement du bail, à certaines conditions. Mais il doit le faire en respectant certaines règles.

 Attention :

un bail mobilité ne peut pas être renouvelé.

Le montant du loyer appliqué au dernier locataire doit figurer dans le bail.

Le propriétaire peut augmenter ce loyer dans certains cas seulement.

La date de signature du bail est déterminante :

    • Si aucune r√©vision n'est intervenue au cours des 12¬†derniers mois, le propri√©taire peut augment√© le loyer de la variation annuelle de l'IRL publi√© √† la date de signature du nouveau bail.

       Attention :

      • En m√©tropole, lorsque le bail concerne un logement class√© F ou G (classe indiqu√©e sur le DPE), il est interdit d'en r√©viser le loyer.
      • En Guadeloupe, Martinique, Guyane, √† La R√©union et Mayotte, le propri√©taire fixe librement le montant du loyer, quelle que soit la classe du logement indiqu√©e sur le DPE. Cette r√®gle est valable jusqu'au 1er juillet 2024.
      • Le nouveau loyer peut √™tre augment√© lorsque le propri√©taire a financ√© des travaux d'am√©lioration (hors travaux d'√©conomie d'√©nergie ayant donn√© lieu √† une majoration de loyer pour r√©duction de charges) ou des travaux mise aux normes de d√©cence

        Ces travaux doivent :

        • Avoir √©t√© r√©alis√©s depuis le d√©part du dernier locataire, dans les parties communes ou privatives
        • Et √™tre d'un montant au moins √©gal √† 50¬†% de la derni√®re ann√©e de loyer (hors charge)

        Si ces conditions sont respectées, le loyer annuel pratiqué avec le précédent locataire peut être augmenté de 15 % du montant des travaux TTC.

         Attention :

        • En m√©tropole, lorsque le bail concerne un logement class√© F ou G (classe indiqu√©e sur le DPE), il est interdit d'en augmenter le loyer.
        • En Guadeloupe, Martinique, Guyane, √† La R√©union et Mayotte, le propri√©taire peut augmenter le loyer, quelle que soit la classe du logement indiqu√©e sur le DPE. Cette r√®gle est valable jusqu'au 1er juillet 2024.
      • Le nouveau loyer est fix√© librement lorsque les 2¬†conditions suivantes sont remplies¬†:

        • Des travaux d'am√©lioration ont √©t√© faits depuis moins de 6¬†mois
        • Le montant de ces travaux est au moins √©gal √† la derni√®re ann√©e de loyer

         Attention :

        • En m√©tropole, lorsque le bail concerne un logement class√© F ou G (classe indiqu√©e sur le DPE), il est interdit d'en augmenter le loyer.
        • En Guadeloupe, Martinique, Guyane, √† La R√©union et Mayotte, le propri√©taire peut augmenter le loyer, quelle que soit la classe du logement indiqu√©e sur le DPE. Cette r√®gle est valable jusqu'au 1er juillet 2024.
    • Lorsque le loyer appliqu√© √† l'ancien locataire est manifestement sous-√©valu√©, le propri√©taire peut augmenter ce loyer.

        √Ä savoir

      Il est possible d'estimer la sous-évaluation d'un loyer à partir de loyers habituellement constatés pour des logements comparables situés dans la même zone géographique.

      Mais l'augmentation du loyer ne doit pas dépasser 50 % de la différence entre les 2 sommes suivantes :

      • Montant d'un loyer d√©termin√© par r√©f√©rence aux loyers pratiqu√©s dans le voisinage pour des logements comparables
      • Dernier loyer appliqu√© au pr√©c√©dent locataire, √©ventuellement r√©vis√© sur l'IRL si cela n'a pas √©t√© fait dans les 12¬†derniers mois

       Attention :

      • En m√©tropole, lorsque le bail concerne un logement class√© F ou G (classe indiqu√©e sur le DPE), il est interdit d'en augmenter le loyer manifestement sous-√©valu√©.
      • En Guadeloupe, Martinique, Guyane, √† La R√©union et Mayotte, le propri√©taire peut augmenter un loyer manifestement sous-√©valu√©, quelle que soit la classe du logement indiqu√©e sur le DPE. Cette r√®gle est valable jusqu'au 1er juillet 2024.
    • Si aucune r√©vision n'est intervenue au cours des 12¬†derniers mois, le propri√©taire peut augment√© le loyer de la variation annuelle de l'IRL publi√© √† la date de signature du nouveau bail.

      • Le nouveau loyer peut √™tre augment√© lorsque les 2¬†conditions suivantes sont remplies¬†:

        • Le propri√©taire a financ√© des travaux d'am√©lioration (hors travaux d'√©conomie d'√©nergie ayant donn√© lieu √† une majoration de loyer pour r√©duction de charges) ou des travaux mise aux normes de d√©cence
        • Lorsque le logement est situ√© en m√©tropole, sa consommation en √©nergie primaire est inf√©rieure √† 331¬†kWh par m2 et par an. Un diagnostic de performance √©nerg√©tique datant de moins de 4¬†ans doit en attester.

        Ces travaux doivent :

        • avoir √©t√© r√©alis√©s depuis le d√©part du dernier locataire, dans les parties communes ou privatives
        • √™tre d'un montant au moins √©gal √† 50¬†% de la derni√®re ann√©e de loyer (hors charge)

        Si ces conditions sont respectées, le loyer annuel pratiqué avec le précédent locataire peut être augmenté de 15 % du montant des travaux TTC.

      • Le nouveau loyer est fix√© librement lorsque les 3¬†conditions suivantes sont remplies¬†:

        • Des travaux d'am√©lioration ont √©t√© faits depuis moins de 6¬†mois
        • Le montant de ces travaux est au moins √©gal √† la derni√®re ann√©e de loyer
        • Lorsque le logement est situ√© en m√©tropole, sa consommation en √©nergie primaire est inf√©rieure √† 331¬†kWh par m2 et par an. Un diagnostic de performance √©nerg√©tique datant de moins de 4¬†ans doit en attester.
    • Il est possible d'augmenter le loyer appliqu√© √† l'ancien locataire lorsque les 2¬†conditions suivantes sont remplies¬†:

      • Ce loyer est sous-√©valu√©. Il est possible d'estimer la sous-√©valuation d'un loyer √† partir de loyers habituellement constat√©s pour des logements comparables situ√©s dans la m√™me zone g√©ographique.
      • Lorsque le logement est situ√© en m√©tropole, sa consommation en √©nergie primaire est inf√©rieure √† 331¬†kWh par m2 et par an. Un diagnostic de performance √©nerg√©tique datant de moins de 4¬†ans doit en attester.

      Lorsque ces 2 conditions sont remplies, le loyer peut être augmenté. Mais la hausse du loyer ne doit pas dépasser 50 % de la différence entre les 2 sommes suivantes :

      • Montant d'un loyer d√©termin√© par r√©f√©rence aux loyers pratiqu√©s dans le voisinage pour des logements comparables
      • Dernier loyer appliqu√© au pr√©c√©dent locataire, √©ventuellement r√©vis√© sur l'IRL si cela n'a pas √©t√© fait dans les 12¬†derniers mois

La règle à appliquer dépend de la date de signature du bail :

  • En m√©tropole, le propri√©taire fixe librement le montant du loyer d'un logement class√© A, B, C, D ou E. Mais le loyer d'un logement class√© F ou G ne doit pas √™tre sup√©rieur au dernier loyer appliqu√© au pr√©c√©dent locataire.

      √Ä savoir

    En outre-mer, le propriétaire fixe librement le montant du loyer, quelle que soit la classe du logement. Cette règle est valable jusqu'au 1er juillet 2024.

  • Le propri√©taire fixe librement le montant du loyer.

Le propriétaire peut fixer librement le montant du loyer qu'il souhaite appliquer, qu'il s'agisse d'un logement vide ou meublé.

Le propriétaire peut réviser le loyer 1 fois par an à la condition que cela soit prévu dans le bail.

 Attention :

  • En m√©tropole, lorsque le bail est sign√© depuis le 24 ao√Ľt 2022 et concerne un logement class√© F ou G (classement indiqu√© sur le DPE), il est interdit d'en r√©viser le loyer.
  • En Guadeloupe, Martinique, Guyane, √† La R√©union et Mayotte, lorsque le bail est sign√© apr√®s le 1er juillet 2024 et concerne un logement class√© F ou G (classement indiqu√© sur le DPE), il est interdit d'en r√©viser le loyer.

Si le loyer est manifestement sous-évalué, le propriétaire peut proposer au locataire un nouveau loyer plus élevé, en respectant une procédure précise.

 Attention :

  • En m√©tropole, lorsque le bail concerne un logement class√© F ou G (classe indiqu√©e sur le DPE), il est interdit d'en augmenter le loyer manifestement sous-√©valu√©.
  • En Guadeloupe, Martinique, Guyane, √† La R√©union et Mayotte, le propri√©taire peut augmenter un loyer manifestement sous-√©valu√©, quelle que soit la classe du logement indiqu√©e sur le DPE. Cette r√®gle est valable jusqu'au 1er juillet 2024.

Pour savoir si votre commune est située en zone tendue :

Simulateur
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Direction de l'information légale et administrative (Dila) - Premier ministre

 Attention :

Paris, Lille, Hellemmes et Lomme, Lyon et Villeurbanne, Montpellier, Bordeaux et les communes de Plaine commune et d'Est Ensemble appliquent des règles encore plus strictes.