Fiche pratique

Copropriété en difficulté : mesures préventives d'un mandataire ad hoc

Vérifié le 01 juin 2020 - Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre)

Quand une copropriété rencontre des difficultés financières, un mandataire ad hoc doit être désigné pour faire un état des lieux et trouver des solutions pour rétablir l'équilibre financier. On considère qu'une copropriété rencontre des difficultés financières lorsque le taux d'impayé atteint 25 % si elle comprend jusqu'à 200 lots de copropriété (15 % si 201 lots et plus).

Une copropri√©t√© est consid√©r√©e en difficult√© si, au moment o√Ļ elle arr√™te les comptes annuels, elle atteint 25¬†% d'impay√©.

  √Ä savoir

les sommes devenues exigibles dans le mois qui précède l'arrêté des comptes ne sont pas considérées comme des impayées.

Ce pourcentage est calculé sur la base des sommes exigibles au titre du budget prévisionnel et des dépenses suivantes :

  • Travaux de conservation et d'entretien de l'immeuble (hors maintenance)
  • Travaux portant sur les √©l√©ments d'√©quipement communs (hors maintenance)
  • Travaux d'am√©lioration
  • √Čtudes techniques (diagnostics et consultations)

  √Ä savoir

les sommes devenues exigibles dans le mois pr√©c√©dant la date de cl√īture de l'exercice ne sont pas consid√©r√©es comme des impay√©es.

Information du conseil syndical

Si le niveau des impayés atteint 25 % des charges exigibles, le syndic de copropriété doit en informer le conseil syndical par lettre recommandée avec avis de réception.

Cette information doit pr√©senter l'√©tat des impay√©s avant r√©partition √† la date de la cl√īture des comptes. Elle doit √™tre adress√©e sans d√©lai √† chaque membre du conseil syndical.

Saisine du juge

Le syndic a 1 mois √† partir de la cl√īture des comptes pour faire un recours aupr√®s du tribunal du lieu de l'immeuble et demander la d√©signation d'un mandataire ad hoc.

S'il n'agit pas dans ce délai, le tribunal peut être saisi directement par l'une des personnes suivantes :

  • Copropri√©taires repr√©sentant ensemble au moins 15 % des voix de la copropri√©t√©
  • Pr√©sident du conseil syndical
  • Cr√©ancier dont les factures de travaux, d'eau ou d'√©nergie, restent impay√©es depuis au moins 6 mois et apr√®s un commandement de payer non respect√©
  • Pr√©fet ou Procureur de la R√©publique
  • Pr√©sident de l'√©tablissement public de coop√©ration intercommunale (EPCI) comp√©tent en mati√®re d'habitat
  • Maire de la commune o√Ļ est situ√© l'immeuble

Dans tous les cas, la saisine doit être accompagnée des pièces justificatives (factures impayées, lettres de rappel, mises en demeure, échanges de courriers divers...).

 Attention :

les copropriétaires ou les créanciers qui ont saisi le tribunal doivent en informer le maire de la commune de l'immeuble et le préfet.

Désignation du mandataire ad hoc

Le tribunal désigne par ordonnance ou sur requête un mandataire ad hoc dont il détermine les missions et la rémunération.

Le mandataire peut être un administrateur judiciaire, une personne physique (un particulier) ou une personne morale.

Le tribunal peut entendre toute personne de son choix (membre du conseil syndical ou non).

Le mandataire ad hoc a les missions générales suivantes :

  • Analyser la situation financi√®re de la copropri√©t√©
  • V√©rifier l'√©tat de l'immeuble afin d'assurer la s√©curit√© des copropri√©taires et des locataires
  • Mener toute action de m√©diation et de n√©gociation entre les parties
  • √Člaborer des pr√©conisations pour r√©tablir l'√©quilibre financier

Le mandataire peut se faire assister à ses frais, sur autorisation du juge, de tout tiers de son choix pour mener à bien sa mission.

Obligations du syndic

Le syndic est tenu de fournir au mandataire désigné l'ensemble des documents nécessaires à la réalisation de sa mission.

La transmission de ces pièces doit être faite dans les 15 jours suivant la notification de l'ordonnance du juge au syndic.

Contenu du rapport

Le rapport du mandataire comporte les éléments suivants :

  • √Čtat de lieux de l'organisation juridique et fonci√®re de la copropri√©t√©
  • Situation technique de l'immeuble (analyse des charges courantes, travaux et op√©rations exceptionnels et diagnostics)
  • Analyse du fonctionnement des instances de la copropri√©t√©, de l'ensemble des comptes (impay√©s, dettes et cr√©ances non recouvr√©es...), contentieux en cours et contrats souscrits
  • Pr√©conisations, calendrier des actions √† mettre en Ňďuvre par ordre de priorit√© et estimation sommaire des d√©penses et recettes envisag√©es dans le cadre de ces actions

Consultation du rapport

Ces observations et recommandations doivent être présentées dans un rapport remis au tribunal dans un délai de 3 mois renouvelables une fois.

Ce rapport doit ensuite être transmis par le greffe du tribunal au syndic de copropriété, au conseil syndical, et au maire de la commune de l'immeuble concerné ou au préfet.

Le syndic doit informer chaque copropriétaire de la possibilité de consulter le rapport. Cette information doit leur parvenir par l'un des moyens suivants :

  • Lettre recommand√©e avec avis de r√©ception
  • Remise contre √©margement
  • Courrier √©lectronique apr√®s accord du copropri√©taire pr√©alablement inform√© de cette possibilit√©

Une copie du rapport peut être remise à tout copropriétaire qui en fait la demande, et à ses frais.

Les projets de r√©solutions n√©cessaires √† la mise en Ňďuvre du rapport doivent √™tre d√©battus en assembl√©e g√©n√©rale qui doit se tenir¬†:

  • dans les 6 mois suivant la remise du rapport si aucune mesure d'urgence n'est pr√©conis√©e,
  • ou dans les 3 mois suivant la remise du rapport si des mesures d'urgence sont pr√©vues.

Le syndic est tenu de convoquer une assemblée générale spéciale si aucune assemblée n'est déjà prévue dans le délai imparti.

Si une assembl√©e g√©n√©rale est d√©j√† pr√©vue, le syndic y inscrit obligatoirement √† l'ordre du jour les projets de r√©solution n√©cessaires √† la mise en Ňďuvre du rapport.

Le procès-verbal de l'assemblée générale qui s'est tenue doit ensuite être notifié par le syndic dans les 6 mois suivants la remise du rapport :

  • aux auteurs de la saisine,
  • au juge,
  • et au mandataire ad hoc.

Les frais de procédure liés à la désignation du mandataire ad hoc et à ses interventions sur la copropriété sont répartis par le juge entre le syndic et le syndicat des copropriétaires.

Lorsque la saisine est à l'initiative d'un créancier, les frais sont mis à sa charge.

Une copropri√©t√© est consid√©r√©e en difficult√© si, au moment o√Ļ elle arr√™te les comptes annuels, elle atteint 15 % d'impay√©s.

  √Ä savoir

les sommes devenues exigibles dans le mois qui précède l'arrêté des comptes ne sont pas considérées comme des impayés.

Ce pourcentage est calculé sur la base des sommes exigibles au titre du budget prévisionnel et des dépenses suivantes :

  • Travaux de conservation et d'entretien de l'immeuble (hors maintenance)
  • Travaux portant sur les √©l√©ments d'√©quipement communs (hors maintenance)
  • Travaux d'am√©lioration
  • √Čtudes techniques (diagnostics et consultations)

Information du conseil syndical

Si le niveau des impayés atteint 15 % des charges exigibles, le syndic de copropriété doit en informer le conseil syndical par lettre recommandée avec avis de réception.

Cette information doit pr√©senter l'√©tat des impay√©s avant r√©partition √† la date de la cl√īture de l'exercice comptable. Elle doit √™tre adress√©e sans d√©lai √† chaque membre du conseil syndical.

Saisine du juge

Le syndic a 1 mois √† partir de la cl√īture des comptes pour faire un recours devant le tribunal du lieu de l'immeuble et demander la d√©signation d'un mandataire ad hoc.

S'il n'agit pas dans ce délai, le tribunal peut être saisi directement par l'une des personnes suivantes :

  • Copropri√©taires repr√©sentant ensemble au moins 15 % des voix de la copropri√©t√©
  • Pr√©sident du conseil syndical
  • Cr√©ancier dont les factures de travaux, d'eau ou d'√©nergie, restent impay√©es depuis au moins 6 mois et apr√®s un commandement de payer non respect√©
  • Pr√©fet ou Procureur de la R√©publique
  • Pr√©sident de l'√©tablissement public de coop√©ration intercommunale (EPCI) comp√©tent en mati√®re d'habitat
  • Maire de la commune o√Ļ est situ√© l'immeuble

Dans tous les cas, la saisine doit être accompagnée des pièces justificatives (factures impayées, lettres de rappel, mises en demeure, échanges de courriers divers...).

 Attention :

les copropriétaires ou les créanciers qui ont saisi le tribunal doivent en informer le maire de la commune de l'immeuble et le préfet.

Désignation du mandataire ad hoc

Le tribunal désigne par ordonnance ou sur requête un mandataire ad hoc dont il détermine les missions et la rémunération.

Le mandataire peut être un administrateur judiciaire, une personne physique (un particulier) ou une personne morale.

Le tribunal peut entendre toute personne de son choix (membre du conseil syndical ou non).

Le mandataire ad hoc a les missions générales suivantes :

  • Analyser la situation financi√®re de la copropri√©t√©
  • V√©rifier l'√©tat de l'immeuble afin d'assurer la s√©curit√© des copropri√©taires et des locataires
  • Mener toute action de m√©diation et de n√©gociation entre les parties
  • √Člaborer des pr√©conisations pour r√©tablir l'√©quilibre financier.

Le mandataire peut se faire assister à ses frais, sur autorisation du juge, de tout tiers de son choix pour mener à bien sa mission.

Obligations du syndic

Le syndic est tenu de fournir au mandataire désigné l'ensemble des documents nécessaires à la réalisation de sa mission.

La transmission de ces pièces doit être faite dans les 15 jours suivant la notification de l'ordonnance du juge au syndic.

Contenu du rapport

Le rapport du mandataire comporte les éléments suivants :

  • √Čtat de lieux de l'organisation juridique et fonci√®re de la copropri√©t√©
  • Situation technique de l'immeuble (analyse des charges courantes, travaux et op√©rations exceptionnels et diagnostics)
  • Analyse du fonctionnement des instances de la copropri√©t√©, de l'ensemble des comptes (impay√©s, dettes et cr√©ances non recouvr√©es...), contentieux en cours et contrats souscrits
  • Pr√©conisations, calendrier des actions √† mettre en Ňďuvre par ordre de priorit√© et estimation sommaire des d√©penses et recettes envisag√©es dans le cadre de ces actions

Consultation du rapport

Ces observations et recommandations doivent être présentées dans un rapport remis au tribunal dans un délai de 3 mois renouvelables une fois.

Ce rapport doit ensuite être transmis par le greffe du tribunal au syndic de copropriété, au conseil syndical, et au maire de la commune de l'immeuble concerné ou au préfet.

Le syndic doit informer chaque copropriétaire de la possibilité de consulter le rapport. Cette information doit leur parvenir par l'un des moyens suivants :

  • Lettre recommand√©e avec avis de r√©ception
  • Remise contre √©margement
  • Courrier √©lectronique apr√®s accord du copropri√©taire pr√©alablement inform√© de cette possibilit√©

Une copie du rapport peut être remise à tout copropriétaire qui en fait la demande, et à ses frais.

Les projets de r√©solutions n√©cessaires √† la mise en Ňďuvre du rapport doivent √™tre d√©battus en assembl√©e g√©n√©rale qui doit se tenir¬†:

  • dans les 6 mois suivant la remise du rapport si aucune mesure d'urgence n'est pr√©conis√©e,
  • ou dans les 3 mois suivant la remise du rapport si des mesures d'urgence sont pr√©vues.

Le syndic est tenu de convoquer une assemblée générale spéciale si aucune assemblée n'est déjà prévue dans le délai imparti.

Si une assembl√©e g√©n√©rale est d√©j√† pr√©vue, le syndic y inscrit obligatoirement √† l'ordre du jour les projets de r√©solution n√©cessaires √† la mise en Ňďuvre du rapport.

Le procès-verbal de l'assemblée générale qui s'est tenue doit ensuite être notifié par le syndic dans les 6 mois suivants la remise du rapport :

  • aux auteurs de la saisine,
  • au juge,
  • et au mandataire ad hoc.

Les frais de procédure liés à la désignation du mandataire ad hoc et à ses interventions sur la copropriété sont répartis par le juge entre le syndic et le syndicat des copropriétaires.

Lorsque la saisine est à l'initiative d'un créancier, les frais sont mis à sa charge.

Pour en savoir plus