Fiche pratique

D√©p√īt de garantie dans un bail d'habitation

Vérifié le 01 janvier 2020 - Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre)

Dans certains cas, le propri√©taire peut exiger le versement d'un d√©p√īt de garantie pour couvrir les √©ventuels futurs manquements du locataire √† ses obligations (loyers ou charges impay√©s, r√©alisation des r√©parations locatives...).

Le propri√©taire peut exiger le versement d'un d√©p√īt de garantie lorsqu'il demande le paiement d'un loyer mensuel c'est-√†-dire que le locataire doit payer un loyer chaque mois.

Dans ce cas, le montant du d√©p√īt de garantie doit respecter les r√®gles suivantes¬†:

  • il ne doit pas d√©passer 1¬†mois de loyer hors charges
  • il doit √™tre indiqu√© dans le bail
  • il doit pas √™tre augment√© en cours de bail ou lors du renouvellement de bail

 Attention :

le propri√©taire a interdiction de r√©clamer un d√©p√īt de garantie lorsque le loyer est payable d'avance pour une p√©riode sup√©rieure √† 2¬†mois (par exemple, loyer √† payer chaque trimestre)

Au moment de la signature du bail, le locataire peut verser le d√©p√īt de garantie directement au propri√©taire, ou par un interm√©diaire qui peut √™tre un des organismes suivants¬†:

  √Ä savoir

si le locataire verse le d√©p√īt de garantie en esp√®ces, il peut exiger du propri√©taire qu'il lui remette un re√ßu attestant que la somme remise correspond au d√©p√īt de garantie.

Règles à respecter

    • D√©lai

      En fin de bail, le d√©p√īt de garantie doit √™tre restitu√© dans un d√©lai maximal de 1¬†mois. Mais son montant peut √™tre amput√© de retenues ou provision.

      Le délai commence à partir du jour de la restitution des clés par le locataire, qui peut les remettre :

      • en mains propres au propri√©taire ou √† son mandataire (l'agent immobilier),
      • ou par lettre recommand√©e avec demande d'avis de r√©ception.

      Retenues

      Une retenue est la somme que le propriétaire a le droit de garder. Il peut s'agir, par exemple :

      • d'impay√©s de loyers ou de charges,
      • de frais li√©s aux d√©gradations ou travaux locatifs.

      Le propri√©taire doit justifier la retenue sur le d√©p√īt de garantie en remettant des documents au locataire. Il peut s'agir par exemple des √©tats des lieux d'entr√©e et de sortie, de photos, d'un constat du commissaire de justice (anciennement constat d'huissier de justice), de devis ou factures, d'une lettre de r√©clamation des loyers impay√©s rest√©e sans r√©ponse.

      Charges

      Si les charges sont récupérables, le propriétaire procède à un arrêté des comptes provisoire. Il peut conserver une provision jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble. La provision doit être fixée à l'appui de justificatifs.

      Elle ne peut pas d√©passer 20¬†% du montant du d√©p√īt de garantie.

      La régularisation définitive et la restitution du solde (déduction faite des retenues) doivent être faites dans le mois qui suit l'approbation définitive des comptes de l'immeuble.

      Rien n'empêche toutefois le locataire et le propriétaire de solder immédiatement l'ensemble des comptes sans attendre l'approbation des comptes de la copropriété.

    • D√©lai

      En fin de bail, le d√©p√īt de garantie doit √™tre restitu√© dans un d√©lai maximal de 2¬†mois. Mais son montant peut √™tre amput√© de retenues ou provision.

      Le délai commence à partir du jour de la restitution des clés par le locataire, qui peut les remettre :

      • en mains propres au propri√©taire ou √† son mandataire (l'agent immobilier),
      • ou par lettre recommand√©e avec demande d'avis de r√©ception.

      Retenues

      Une retenue est la somme que le propriétaire a le droit de garder. Il peut s'agir, par exemple :

      • d'impay√©s de loyers ou de charges,
      • de frais li√©s aux d√©gradations ou travaux locatifs.

      Le propri√©taire doit justifier la retenue sur le d√©p√īt de garantie en remettant des documents au locataire. Il peut s'agir par exemple des √©tats des lieux d'entr√©e et de sortie, de photos, d'un constat du commissaire de justice (anciennement constat d'huissier de justice), de devis ou factures, d'une lettre de r√©clamation des loyers impay√©s rest√©e sans r√©ponse.

      Charges

      Si les charges sont récupérables, le propriétaire procède à un arrêté des comptes provisoire. Il peut conserver une provision jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble. La provision doit être fixée à l'appui de justificatifs.

      Elle ne peut pas d√©passer 20¬†% du montant du d√©p√īt de garantie.

      La régularisation définitive et la restitution du solde (déduction faite des retenues) doivent être faites dans le mois qui suit l'approbation définitive des comptes de l'immeuble.

      Rien n'empêche toutefois le locataire et le propriétaire de solder immédiatement l'ensemble des comptes sans attendre l'approbation des comptes de la copropriété.

    • D√©lai

      En fin de bail, le d√©p√īt de garantie doit √™tre restitu√© dans un d√©lai maximal de 1¬†mois. Mais son montant peut √™tre amput√© de retenues.

      Le délai commence à partir du jour de la restitution des clés par le locataire, qui peut les remettre :

      • en mains propres au propri√©taire ou √† son repr√©sentant (l'agent immobilier),
      • ou par lettre recommand√©e avec demande d'avis de r√©ception.

      Retenues

      Une retenue est une somme restant au propriétaire. Il peut s'agir, par exemple :

      • d'impay√©s de loyers ou de charges,
      • de frais li√©s aux d√©gradations ou travaux locatifs

      Le propri√©taire doit justifier la retenue sur le d√©p√īt de garantie en remettant des documents au locataire. Il peut s'agir par exemple des √©tats des lieux d'entr√©e et de sortie, de photos, d'un constat du commissaire de justice (anciennement constat d'huissier de justice), de devis ou factures, d'une lettre de r√©clamation des loyers impay√©s rest√©e sans r√©ponse.

    • D√©lai

      En fin de bail, le d√©p√īt de garantie doit √™tre restitu√© dans un d√©lai maximal de 2¬†mois. Mais son montant peut √™tre amput√© de retenues.

      Le délai commence à partir du jour de la restitution des clés par le locataire, qui peut les remettre :

      • en mains propres au propri√©taire ou √† son repr√©sentant (l'agent immobilier),
      • ou par lettre recommand√©e avec demande d'avis de r√©ception.

      Retenues

      Une retenue est une somme restant au propriétaire. Il peut s'agir, par exemple :

      • d'impay√©s de loyers ou de charges,
      • de frais li√©s aux d√©gradations ou travaux locatifs

      Le propri√©taire doit justifier la retenue sur le d√©p√īt de garantie en remettant des documents au locataire. Il peut s'agir par exemple des √©tats des lieux d'entr√©e et de sortie, de photos, d'un constat du commissaire de justice (anciennement constat d'huissier de justice), de devis ou factures, d'une lettre de r√©clamation des loyers impay√©s rest√©e sans r√©ponse.

Contestation des retenues

Le locataire peut s'aider du modèle de lettre suivant :

Modèle de document
Contester la facture des travaux de remise en état de son ancien logement

Acc√©der au mod√®le de document  

Institut national de la consommation (INC)

Démarche du locataire

Mise en demeure

Si le propri√©taire ne restitue pas le d√©p√īt de garantie dans le d√©lai imparti, le locataire doit mettre en demeure le propri√©taire de restituer le d√©p√īt de garantie.

Pour cela, il doit lui envoyer une lettre recommandée avec avis de réception.

Il peut utiliser ce modèle de document :

Modèle de document
Demander le remboursement du d√©p√īt de garantie non restitu√©

Acc√©der au mod√®le de document  

Direction de l'information légale et administrative (Dila) - Premier ministre

Conciliation

Lorsque le propri√©taire refuse de rembourser le d√©p√īt de garantie en d√©pit de cette d√©marche, le locataire dispose de recours qui diff√®rent selon le montant du litige.

  • Le locataire doit engager une conciliation avec un conciliateur de justice.

    Cette procédure est obligatoire pour pouvoir ensuite éventuellement saisir le juge. La conciliation est gratuite pour le locataire et le propriétaire.

    Pour trouver un conciliateur de justice :

    O√Ļ s‚Äôadresser ?

  • Le locataire peut engager une conciliation avec un conciliateur de justice ou la commission d√©partementale de conciliation.

    La conciliation est gratuite pour le locataire et le propriétaire.

    Mais le locataire peut saisir le juge directement.

    Pour trouver un conciliateur de justice :

    O√Ļ s‚Äôadresser ?

    La CDC doit être saisie par lettre recommandée avec accusé de réception.

    Il est possible d'utiliser ce modèle de document :

    Modèle de document
    Locataire : lettre pour saisir la commission départementale de conciliation (CDC)

    Acc√©der au mod√®le de document  

    Institut national de la consommation (INC)

    Cette lettre doit √™tre adress√©e √† la CDC du d√©partement o√Ļ est situ√© le logement concern√©.

Saisir le juge

En cas d'√©chec de la conciliation, le locataire doit saisir le juge des contentieux de la protection. Le juge doit √™tre saisi dans un d√©lai de 3¬†ans √† partir du jour o√Ļ le d√©p√īt de garantie aurait d√Ľ √™tre vers√©.

O√Ļ s‚Äôadresser ?

Droit à des intérêts de retard

En cas de restitution tardive de d√©p√īt de garantie, des int√©r√™ts de retard sont dus au locataire.

√Ä d√©faut de restitution dans le d√©lai pr√©vu, le d√©p√īt de garantie d√Ľ au locataire est major√© d'une somme √©gale √† 10¬†% du loyer mensuel (hors charges) pour chaque mois de retard commenc√©.

Cette majoration ne s'applique pas si le retard est provoqué par le fait que le locataire n'a pas transmis au propriétaire l'adresse de son nouveau domicile.

Le propri√©taire peut exiger du locataire qu'il verse un d√©p√īt de garantie pour couvrir les √©ventuels futurs manquements du locataire √† ses obligations (par exemple, r√©gularisation des loyers et des charges ou r√©alisation des r√©parations locatives).

 Attention :

le propri√©taire a interdiction de r√©clamer un d√©p√īt de garantie pour un bail mobilit√©.

    • Si le propri√©taire exige le versement d'un d√©p√īt de garantie, son montant¬†:

      • doit obligatoirement √™tre indiqu√© dans le contrat de location (bail),
      • ne doit pas √™tre sup√©rieur √† 2 mois de loyer, hors charges.

        √Ä savoir

      le montant du d√©p√īt de garantie ne peut faire l'objet d'aucune r√©vision en cours ou au renouvellement du bail.

    • Aucun d√©p√īt de garantie ne peut √™tre r√©clam√© au locataire si le loyer est payable d'avance pour une p√©riode sup√©rieure √† 2 mois (loyer pay√© trimestriellement par exemple).

      Toutefois, si le locataire demande le b√©n√©fice du paiement mensuel du loyer, le propri√©taire peut exiger un d√©p√īt de garantie.

  • Le montant du d√©p√īt de garantie est libre.

    Il peut être d'1 ou 2 mois, voire davantage selon ce qui est prévu au sein du contrat de location (bail).

Au moment de la signature du bail, le locataire peut verser le d√©p√īt de garantie directement au propri√©taire, ou par un interm√©diaire qui peut √™tre un des organismes suivants¬†:

  √Ä savoir

si le locataire verse le d√©p√īt de garantie en esp√®ces, il peut exiger du propri√©taire qu'il lui remette un re√ßu attestant que la somme remise correspond au d√©p√īt de garantie.

    • D√©lai

      En fin de bail, le d√©p√īt de garantie doit √™tre restitu√© dans un d√©lai maximal de 1 mois. Mais son montant peut √™tre amput√© de retenues ou provision.

      Le délai commence à partir du jour de la restitution des clés par le locataire, qui peut les remettre :

      • en mains propres au propri√©taire ou √† son mandataire (l'agent immobilier),
      • ou par lettre recommand√©e avec demande d'avis de r√©ception.

      Retenues

      Une retenue est la somme que le propriétaire a le droit de garder. Il peut s'agir, par exemple :

      • d'impay√©s de loyers ou de charges,
      • de frais li√©s aux d√©gradations ou travaux locatifs.

      Le propri√©taire doit justifier la retenue sur le d√©p√īt de garantie en remettant des documents au locataire. Il peut s'agir par exemple des √©tats des lieux d'entr√©e et de sortie, de photos, d'un constat du commissaire de justice (anciennement constat d'huissier de justice), de devis ou factures, d'une lettre de r√©clamation des loyers impay√©s rest√©e sans r√©ponse.

      Charges

      Si les charges sont récupérables, le propriétaire procède à un arrêté des comptes provisoire. Il peut conserver une provision jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble. La provision doit être fixée à l'appui de justificatifs.

      Elle ne peut pas d√©passer 20 % du montant du d√©p√īt de garantie.

      La régularisation définitive et la restitution du solde (déduction faite des retenues) doivent être faites dans le mois qui suit l'approbation définitive des comptes de l'immeuble.

      Rien n'empêche toutefois le locataire et le propriétaire de solder immédiatement l'ensemble des comptes sans attendre l'approbation des comptes de la copropriété.

    • D√©lai

      En fin de bail, le d√©p√īt de garantie doit √™tre restitu√© dans un d√©lai maximal de 2 mois. Mais son montant peut √™tre amput√© de retenues ou provision.

      Le délai commence à partir du jour de la restitution des clés par le locataire, qui peut les remettre :

      • en mains propres au propri√©taire ou √† son mandataire (l'agent immobilier),
      • ou par lettre recommand√©e avec demande d'avis de r√©ception.

      Retenues

      Une retenue est la somme que le propriétaire a le droit de garder. Il peut s'agir, par exemple :

      • d'impay√©s de loyers ou de charges,
      • de frais li√©s aux d√©gradations ou travaux locatifs.

      Le propri√©taire doit justifier la retenue sur le d√©p√īt de garantie en remettant des documents au locataire. Il peut s'agir par exemple des √©tats des lieux d'entr√©e et de sortie, de photos, d'un constat du commissaire de justice (anciennement constat d'huissier de justice), de devis ou factures, d'une lettre de r√©clamation des loyers impay√©s rest√©e sans r√©ponse.

      Charges

      Si les charges sont récupérables, le propriétaire procède à un arrêté des comptes provisoire. Il peut conserver une provision jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble. La provision doit être fixée à l'appui de justificatifs.

      Elle ne peut pas d√©passer 20 % du montant du d√©p√īt de garantie.

      La régularisation définitive et la restitution du solde (déduction faite des retenues) doivent être faites dans le mois qui suit l'approbation définitive des comptes de l'immeuble.

      Rien n'empêche toutefois le locataire et le propriétaire de solder immédiatement l'ensemble des comptes sans attendre l'approbation des comptes de la copropriété.

    • D√©lai

      En fin de bail, le d√©p√īt de garantie doit √™tre restitu√© dans un d√©lai maximal de 1 mois. Mais son montant peut √™tre amput√© de retenues.

      Le délai commence à partir du jour de la restitution des clés par le locataire, qui peut les remettre :

      • en mains propres au propri√©taire ou √† son mandataire (l'agent immobilier),
      • ou par lettre recommand√©e avec demande d'avis de r√©ception.

      Retenues

      Une retenue est une somme restant au propriétaire. Il peut s'agir, par exemple :

      • d'impay√©s de loyers ou de charges,
      • de frais li√©s aux d√©gradations ou travaux locatifs

      Le propri√©taire doit justifier la retenue sur le d√©p√īt de garantie en remettant des documents au locataire. Il peut s'agir par exemple des √©tats des lieux d'entr√©e et de sortie, de photos, d'un constat du commissaire de justice (anciennement constat d'huissier de justice), de devis ou factures, d'une lettre de r√©clamation des loyers impay√©s rest√©e sans r√©ponse.

    • D√©lai

      En fin de bail, le d√©p√īt de garantie doit √™tre restitu√© dans un d√©lai maximal de 2 mois. Mais son montant peut √™tre amput√© de retenues.

      Le délai commence à partir du jour de la restitution des clés par le locataire, qui peut les remettre :

      • en mains propres au propri√©taire ou √† son repr√©sentant (l'agent immobilier),
      • ou par lettre recommand√©e avec demande d'avis de r√©ception.

      Retenues

      Une retenue est une somme restant au propriétaire. Il peut s'agir, par exemple :

      • d'impay√©s de loyers ou de charges,
      • de frais li√©s aux d√©gradations ou travaux locatifs

      Le propri√©taire doit justifier la retenue sur le d√©p√īt de garantie en remettant des documents au locataire. Il peut s'agir par exemple des √©tats des lieux d'entr√©e et de sortie, de photos, d'un constat du commissaire de justice (anciennement constat d'huissier de justice), de devis ou factures, d'une lettre de r√©clamation des loyers impay√©s rest√©e sans r√©ponse.

Démarche du locataire

Mise en demeure

Si le d√©p√īt de garantie n'est pas restitu√© dans le d√©lai imparti, le locataire doit mettre en demeure le propri√©taire de restituer le d√©p√īt de garantie par lettre recommand√©e avec avis de r√©ception.

Il est possible d'utiliser ce modèle de document :

Modèle de document
Demander le remboursement du d√©p√īt de garantie non restitu√©

Acc√©der au mod√®le de document  

Direction de l'information légale et administrative (Dila) - Premier ministre

Conciliation

Lorsque le propri√©taire refuse de rembourser le d√©p√īt de garantie en d√©pit de cette d√©marche, le locataire dispose de recours qui diff√®rent selon le montant du litige.

  • Le locataire doit engager une conciliation avec un conciliateur de justice.

    Cette procédure est obligatoire pour pouvoir ensuite éventuellement saisir le juge. La conciliation est gratuite pour le locataire et le propriétaire.

    Pour trouver un conciliateur de justice :

    O√Ļ s‚Äôadresser ?

  • Le locataire peut engager une conciliation avec un conciliateur de justice ou la commission d√©partementale de conciliation.

    La conciliation est gratuite pour le locataire et le propriétaire.

    Mais le locataire peut saisir le juge directement.

    Pour trouver un conciliateur de justice :

    O√Ļ s‚Äôadresser ?

    La CDC doit être saisie par lettre recommandée avec accusé de réception.

    Il est possible d'utiliser ce modèle de document :

    Modèle de document
    Locataire : lettre pour saisir la commission départementale de conciliation (CDC)

    Acc√©der au mod√®le de document  

    Institut national de la consommation (INC)

    Cette lettre doit √™tre adress√©e √† la CDC du d√©partement o√Ļ est situ√© le logement concern√©.

Saisir le juge

En cas d'√©chec de la conciliation, le locataire doit saisir le juge des contentieux de la protection. Le juge doit √™tre saisi dans un d√©lai de 3¬†ans √† partir du jour o√Ļ le d√©p√īt de garantie aurait d√Ľ √™tre vers√©.

Droit à des intérêts de retard

En cas de restitution tardive de d√©p√īt de garantie, des int√©r√™ts de retard sont dus au locataire.

Si le d√©p√īt de garantie n'est pas restitu√© dans le d√©lai pr√©vu, le d√©p√īt de garantie d√Ľ au locataire est major√© d'une somme √©gale √† 10¬†% du loyer mensuel (hors charges) pour chaque mois de retard commenc√©.

Cette majoration ne s'applique pas si le retard est provoqué par le fait que le locataire n'a pas transmis au propriétaire l'adresse de son nouveau domicile.