Fiche pratique

Loyers impayés et expulsion du locataire

Vérifié le 26 mars 2020 - Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre)

En cas de loyer impayé, le propriétaire doit tout d'abord s'adresser à son assurance "impayés de loyer" ou à la caution du locataire. Si le locataire touche une aide au logement, le propriétaire a l'obligation d'avertir la Caf (ou la MSA). Le propriétaire peut ensuite demander au juge la résiliation du bail et l'expulsion du locataire. Il doit ensuite faire appel à un commissaire de justice (anciennement huissier de justice et commissaire-priseur judiciaire) pour le charger de l'expulsion.

Lorsque le locataire a difficultés à payer, le locataire et le propriétaire peuvent choisir de faire appel à un conciliateur de justice pour formaliser un accord de paiement (par exemple, pour l'étalement du remboursement de l'impayé).

Mais dès le 1er impayé de loyer, et avant toute action visant à obtenir la résiliation du bail et l'expulsion du locataire, le propriétaire peut s'adresser :

Si le locataire bénéficie d'une aide au logement, le propriétaire doit signaler à la Caf (ou la MSA) l'impayé du locataire. La Caf (ou la MSA) pourra alors engager une procédure pour impayé.

Le montant d'impayés à partir duquel le propriétaire doit avertir la Caf (ou CMSA) dépend du mode de versement de l'aide au logement :

Le propriétaire doit avertir la Caf (ou la MSA) dès que l'impayé équivaut à 2 fois le loyer net (loyer moins l'aide au logement) hors charges.

 Exemple

Pour un loyer de 430¬†‚ā¨ par mois, des charges mensuelles de 90¬†‚ā¨ et une aide au logement de 200¬†‚ā¨ :

L'impayé est à signaler lorsque la dette est de :

430¬†‚ā¨ - 200¬†‚ā¨ = 230

230 x 2 = 460¬†‚ā¨

Le propriétaire doit avertir la Caf (ou la MSA) dès que l'impayé équivaut à 2 fois le loyer hors charges.

 Exemple

Pour un loyer de 430¬†‚ā¨ par mois, des charges mensuelles de 90¬†‚ā¨ et une aide au logement de 200¬†‚ā¨ :

L'impayé est à signaler lorsque la dette est de :

430¬†‚ā¨ x 2 = 860¬†‚ā¨

Le propriétaire doit signaler l'impayé, de préférence par courrier recommandé avec avis de réception.

 Attention :

s'il ne signale pas l'impay√©, le propri√©taire risque une amende de 7¬†332,00¬†‚ā¨.

La démarche pour résilier le bail et demander l'expulsion du locataire du logement dépend de la présence ou non dans le bail d'une clause résolutoire :

  • Commandement de payer

    Le propriétaire doit prendre contact avec un commissaire de justice pour faire parvenir au locataire (et à sa caution) un commandement de payer précisant les sommes réclamées.

    Si le locataire conteste les sommes réclamées, il peut contacter le propriétaire et, s'ils ne parviennent pas à un accord, il doit saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal de son domicile.

    Délais de paiement

    Le locataire a 2 mois pour payer les sommes réclamées et les frais du commissaire de justice. S'il ne peut pas les payer, il peut durant ce délai :

    Après ce délai

    Après ce délai de 2 mois (ou du délai de paiement accordé par le juge) :

    • si le locataire a pay√© les sommes dues, il peut rester dans le logement
    • si le locataire n'a pas pay√© les sommes dues, le propri√©taire doit saisir le juge des contentieux de la protection pour qu'il constate que le bail est r√©sili√© et qu'il prononce l'expulsion du locataire. Le propri√©taire peut saisir le juge en r√©f√©r√©.
  • Faire appel au juge

    Le propriétaire doit faire appel à un commissaire de justice pour assigner le locataire devant le juge des contentieux de la protection et obtenir ainsi la résiliation du bail et l'expulsion du locataire.

      √Ä savoir

    avant cela, le propriétaire peut adresser au locataire une mise en demeure de respecter ses engagements, mais il n'y est pas obligé.

    Décision du juge

    Le juge détermine si la faute du locataire est d'une gravité suffisante pour justifier la résiliation du bail et l'expulsion.

    Après examen de la situation financière du locataire, le juge peut décider d'accorder des délais de paiement s'il estime que la dette pourra être payée. Dans le cas contraire, le juge prononce la résiliation du bail et prononce l'expulsion du locataire.

    Lorsque le juge ordonne la résiliation du bail et l'expulsion du locataire, le propriétaire doit ensuite charger un commissaire de justice de délivrer au locataire un commandement de quitter les lieux.

    Délais pour quitter le logement

    À partir de la réception du commandement de quitter les lieux, le locataire a 2 mois pour quitter le logement. Il peut saisir le juge de l'exécution pour obtenir un délai supplémentaire.

    Formulaire
    Demander un délai à une mesure d'expulsion - Requête au juge de l'exécution

    Cerfa n¬į 15426*04

    Acc√©der au formulaire (pdf - 79.9 KB)  

    Ministère chargé de la justice

    Pour vous aider à remplir le formulaire :

      √Ä savoir

    le juge peut accorder un d√©lai suppl√©mentaire allant de 3¬†mois √† 3¬†ans maximum, selon la situation du locataire (√Ęge, √©tat de sant√©, situation familiale).

Lorsque le juge a autorisé l'expulsion, le propriétaire doit faire appel à un commissaire de justice.

Seul un commissaire de justice peut procéder à l'expulsion du locataire.

 √Ä noter

Quand a lieu l'expulsion ?

Le commissaire de justice peut annoncer préalablement sa visite au locataire, mais il n'y est pas obligé.

Pour procéder à l'expulsion, le commissaire de justice ne peut se présenter au logement que les jours ouvrables, entre 6 heures et 21 heures.

Il ne peut faire aucune expulsion durant la trêve hivernale. Cette période va généralement du 1er novembre au 31 mars (inclus) de l'année suivante. Mais la trêve hivernale ne s'applique pas lorsque l'expulsion est assortie d'un relogement correspondant aux besoins du locataire (le nombre de pièces doit correspondre au nombre d'occupants).

  √Ä savoir

dans les départements d'outre-mer (Dom), une trêve cyclonique peut également s'appliquer.

Que se passe-t-il lors de l'intervention du commissaire de justice ?

  • Si le locataire n'√©met aucune protestation pour quitter les lieux, le commissaire de justice dresse un proc√®s-verbal d'expulsion et le locataire quitte le logement.

    Si des biens ont été laissés sur place ou s'ils ont été déposés par le commissaire de justice dans un local approprié, le procès-verbal d'expulsion doit contenir les informations suivantes :

    • l'inventaire de ces biens, avec l'indication qu'ils paraissent avoir ou non une valeur marchande
    • la mention du lieu et les conditions d'acc√®s au local o√Ļ ils ont √©t√© d√©pos√©s
    • l'obligation pour la personne expuls√©e, en caract√®res tr√®s apparents, d'avoir √† retirer ses biens dans le d√©lai de 2 mois non renouvelable √† partir de la remise ou de la signification du proc√®s-verbal. Les bien non retir√©s sont vendus aux ench√®res publiques dans le cas o√Ļ l'inventaire indique qu'ils paraissent avoir une valeur marchande. Sinon, les biens sont consid√©r√©s comme abandonn√©s sauf les papiers et documents personnels qui sont plac√©s sous enveloppe scell√©e et conserv√©s pendant 2 ans par le commissaire de justice
    • la mention de la possibilit√©, pour la personne expuls√©e, de contester l'absence de valeur marchande des biens dans le d√©lai d'1 mois √† partir de la remise ou de la signification du proc√®s-verbal
    • l'indication du juge territorialement comp√©tent pour conna√ģtre de la contestation
    • la reproduction des articles R. 121-6 √† R. 121-10, R 442-2 et R 442-3 du code des proc√©dures civiles d'ex√©cution
  • Le commissaire de justice ne peut p√©n√©trer dans le logement. Il dresse alors un proc√®s-verbal de tentative d'expulsion qui relate son √©chec. Le commissaire de justice peut ensuite solliciter la Pr√©fecture pour que la police ou la gendarmerie l'assiste pour proc√©der √† l'expulsion.

      √Ä savoir

    si le préfet refuse, le propriétaire peut demander une indemnisation.

    Lorsque le préfet accepte, le commissaire de justice se présente accompagné d'un serrurier et de la gendarmerie ou de la police pour procéder à l'expulsion.

    Si des biens ont été laissés sur place ou s'ils ont été déposés par le commissaire de justice dans un local approprié, le procès-verbal d'expulsion doit contenir les informations suivantes :

    • l'inventaire de ces biens, avec l'indication qu'ils paraissent avoir ou non une valeur marchande
    • la mention du lieu et les conditions d'acc√®s au local o√Ļ ils ont √©t√© d√©pos√©s
    • l'obligation pour la personne expuls√©e, en caract√®res tr√®s apparents, d'avoir √† retirer ses biens dans le d√©lai de 2 mois non renouvelable √† partir de la remise ou de la signification du proc√®s-verbal. Les bien non retir√©s sont vendus aux ench√®res publiques dans le cas o√Ļ l'inventaire indique qu'ils paraissent avoir une valeur marchande. Sinon, les biens sont consid√©r√©s comme abandonn√©s sauf les papiers et documents personnels qui sont plac√©s sous enveloppe scell√©e et conserv√©s pendant 2¬†ans par le commissaire de justice
    • la mention de la possibilit√©, pour la personne expuls√©e, de contester l'absence de valeur marchande des biens dans le d√©lai d'un mois √† partir de la remise ou de la signification du proc√®s-verbal
    • l'indication du juge territorialement comp√©tent pour conna√ģtre de la contestation
    • la reproduction des articles R. 121-6 √† R. 121-10, R 442-2 et R 442-3 du code des proc√©dures civiles d'ex√©cution
  • Le commissaire de justice ne peut p√©n√©trer dans le logement. Il dresse alors un proc√®s-verbal de tentative d'expulsion qui relate son √©chec. Le commissaire de justice peut ensuite solliciter la Pr√©fecture pour que la police ou la gendarmerie l'assiste pour proc√©der √† l'expulsion.

      √Ä savoir

    si le préfet refuse, le propriétaire peut demander une indemnisation.

    Lorsque le préfet accepte, le commissaire de justice se présente accompagné d'un serrurier et de la gendarmerie ou de la police pour procéder à l'expulsion.

    Si des biens ont été laissés sur place ou s'ils ont été déposés par le commissaire de justice dans un local approprié, le procès-verbal d'expulsion doit contenir les informations suivantes :

    • l'inventaire de ces biens, avec l'indication qu'ils paraissent avoir ou non une valeur marchande
    • la mention du lieu et les conditions d'acc√®s au local o√Ļ ils ont √©t√© d√©pos√©s
    • l'obligation pour la personne expuls√©e, en caract√®res tr√®s apparents, d'avoir √† retirer ses biens dans le d√©lai de 2¬†mois non renouvelable √† partir de la remise ou de la signification du proc√®s-verbal. Les bien non retir√©s sont vendus aux ench√®res publiques dans le cas o√Ļ l'inventaire indique qu'ils paraissent avoir une valeur marchande. Sinon, les biens sont consid√©r√©s comme abandonn√©s sauf les papiers et documents personnels qui sont plac√©s sous enveloppe scell√©e et conserv√©s pendant 2¬†ans par le commissaire de justice.
    • la mention de la possibilit√©, pour la personne expuls√©e, de contester l'absence de valeur marchande des biens dans le d√©lai d'un mois √† partir de la remise ou de la signification du proc√®s-verbal
    • l'indication du juge territorialement comp√©tent pour conna√ģtre de la contestation
    • la reproduction des articles R. 121-6 √† R. 121-10, R 442-2 et R 442-3 du code des proc√©dures civiles d'ex√©cution.