Question-réponse

Vendre un logement mis en location : quelles sont les règles ?

Vérifié le 04 mai 2021 - Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre)

Lorsque le propriétaire veut mettre en vente un logement habité par un locataire, il a 2 possibilités : attendre la fin du bail ou vendre le logement en cours de bail. Selon le type de logement, vide (c'est-à-dire loué sans meubles) ou meublé, les règles à respecter sont différentes.

Le propriétaire peut choisir de vendre le logement après que le locataire a définitivement quitté les lieux.

Donner congé au locataire

Pour cela, le propriétaire doit donner congé (préavis) au locataire pour la date du fin du bail. La lettre de congé doit indiquer le motif du congé, c'est-à-dire congé pour vendre. La lettre doit parvenir au locataire au moins 6 mois avant la fin du bail. Le locataire doit alors quitter le logement et rendre les clés au propriétaire au plus tard à la fin du bail.

  √Ä savoir

le propriétaire doit respecter les règles du congé pour vendre (contenu de la lettre, délai de préavis...). Sinon le locataire peut contester le congé devant le juge.

Mais le propriétaire ne peut pas donner congé au locataire, dans certaines situations :

  • Lorsque le locataire est √Ęg√© et qu'il a de faibles revenus, le locataire est prot√©g√©. Le propri√©taire ne peut pas lui donner cong√© ou ne peut le faire qu'√† des conditions particuli√®res.
  • Lorsque le propri√©taire a r√©cemment achet√© le logement habit√© par un locataire, il ne peut pas donner cong√© √† la fin du bail. C'est le cas lorsque le propri√©taire a achet√© le logement moins de 3 ans avant la fin du bail en cours. Le propri√©taire peut alors seulement donner cong√© pour la fin du 1er renouvellement ou de la 1re reconduction du bail en cours.

Si le propriétaire donne congé au locataire pour un motif frauduleux :

Le locataire peut contester le motif du congé (préavis) donné par le propriétaire.

Pour cela, il doit avoir la preuve que le propriétaire n'avait pas l'intention de vendre le logement (par exemple, le prix de vente du logement est excessif).

Il doit ensuite saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement. Il doit demander au juge de lui accorder des dommages et intérêts en réparation du préjudice subi.

Le juge peut d√©cider de condamner en outre le propri√©taire √† payer une amende p√©nale de 6 000¬†‚ā¨ maximum (30 000¬†‚ā¨ maximum lorsque le propri√©taire est une personne morale).

O√Ļ s‚Äôadresser ?

Offre de vente au locataire

Le congé pour vendre vaut offre de vente au locataire. Le locataire peut se porter acheteur du logement.

Droit de préemption du locataire

Le locataire bénéficie d'un droit de préemption. Il est prioritaire sur les autres acheteurs pour acheter le logement.

S'il y a plusieurs locataires, chacun bénéficie d'un droit de préemption.

Mais le droit de préemption du locataire ne s'applique pas lorsque un proche parent jusqu'au 3e degré inclus du propriétaire se porte acheteur du logement, pour l'habiter (résidence principale) pendant au moins 2 ans après la fin du préavis.

Acceptation de l'offre de vente

L'offre de vente au locataire est valable pendant les 2 premiers mois du préavis.

Si le locataire accepte la vente, il doit :

  • en informer le propri√©taire par lettre recommand√©e avec avis de r√©ception, au plus tard dans les 2 premiers mois du pr√©avis l√©gal du propri√©taire
  • indiquer s'il va demander un pr√™t immobilier, si c'est le cas.

Si le locataire accepte l'offre de vente du logement dans le délai fixé, toute éventuelle promesse de vente signée par le propriétaire et un autre acheteur est annulée.

À partir de la date d'envoi de sa réponse au propriétaire, le locataire a un délai de 2 mois pour signer l'acte de vente. Si le locataire demande un prêt immobilier, le délai accordé pour signer l'acte de vente est de 4 mois.

Le délai de préavis est prolongé jusqu'à l'expiration du délai de réalisation de réalisation de la vente.

Refus de l'offre de vente

Il y a refus de l'offre de vente par le locataire dans les cas suivants :

  • Il adresse un refus au propri√©taire
  • Il ne r√©pond pas au propri√©taire dans les 2 premiers mois du pr√©avis
  • Il √©met une contre-proposition que le propri√©taire refuse

En conséquence, le locataire doit quitter les lieux au plus tard le dernier jour du préavis.

Il peut cependant quitter les lieux quand il le souhaite pendant la durée du préavis, il n'est alors obligé de payer le loyer et les charges que jusqu'à la date de remise des clés au propriétaire.

Le propriétaire peut mettre en vente le logement, même s'il est habité par un locataire.

Le locataire peut acheter le logement, mais il n'est pas prioritaire pour le faire. Il n'a pas de droit de préemption, sauf dans certaines situations (exemple : mise en vente de l'immeuble).

Lorsque le logement est vendu à un nouveau propriétaire :

  • Le nouveau propri√©taire doit informer le locataire de ses coordonn√©es
  • Le locataire reste dans les lieux et voit son bail se poursuivre aux m√™mes conditions avec ce nouveau propri√©taire. C'est notamment le nouveau propri√©taire qui lui devra lui restituer le d√©p√īt de garantie si la location prend fin.
  • La caution n'est pas lib√©r√©e de son engagement, sauf clause contraire dans l'acte de cautionnement.

Lorsque le nouveau propriétaire veut habiter le logement ou le vendre à son tour, il doit parfois respecter un délai spécifique avant de donner congé (son préavis) au locataire en place.

Vid√©o¬†: Votre propri√©taire est il oblig√© de vous proposer l'achat du logement‚Äč en cas de vente ?

Le propriétaire peut choisir de vendre le logement après que le locataire a définitivement quitté les lieux.

Donner congé au locataire

Pour cela, le propri√©taire doit donner cong√© (son pr√©avis) au locataire pour la fin du bail. Mais le propri√©taire peut en √™tre emp√™ch√©, lorsque le locataire est prot√©g√© (selon l'√Ęge et les ressources du locataire).

 √Ä noter

le propriétaire d'un logement loué avec un bail mobilité n'a pas besoin de donner congé (préavis) au locataire pour la fin du bail.

  • La lettre de cong√© doit indiquer le motif du cong√© (cong√© pour vendre). Elle doit parvenir au locataire au moins 3 mois avant la fin du bail. Le locataire devra alors quitter le logement et rendre les cl√©s au propri√©taire au plus tard √† la fin du bail.

     Attention :

    le propriétaire doit respecter les règles relatives au congé pour vendre (contenu de la lettre, délai de préavis...). Sinon, le locataire peut contester le congé devant le juge.

  • Le locataire de moins de 65 ans (√† la date de fin du bail) est prot√©g√© s'il r√©pond aux 2 conditions suivantes¬†:

    • Il a √† sa charge une personne √Ęg√©e de plus de 65 ans (√† la date de fin du bail)
    • Le montant cumul√© des ressources (√† la date o√Ļ il prend possession de la lettre de cong√©) de toutes les personnes vivant dans le logement sont inf√©rieures aux montants suivants¬†:
    Montant des revenus 2020 à ne pas dépasser - bail conclu en 2022

    Nombre de personnes

    Types de personnes

    Île-de-France

    Autre région

    Paris ou ville limitrophe de Paris

    Autre commune

    1

    1 personne seule

    24¬†316¬†‚ā¨

    24¬†316¬†‚ā¨

    21¬†139¬†‚ā¨

    1 personne seule ayant la carte mobilité inclusion invalidité

    36¬†341¬†‚ā¨

    36¬†341¬†‚ā¨

    28¬†231¬†‚ā¨

    2

    2 personnes

    36¬†341¬†‚ā¨

    36¬†341¬†‚ā¨

    28¬†231¬†‚ā¨

    Situation particulière :

    • Jeune couple
    • 2 personnes dont au moins 1 ayant la carte mobilit√© inclusion invalidit√©
    • 1 personne seule avec 1 personne √† charge

    47¬†639¬†‚ā¨

    43¬†684¬†‚ā¨

    33¬†949¬†‚ā¨

    3

    3 personnes

    47¬†639¬†‚ā¨

    43¬†684¬†‚ā¨

    33¬†949¬†‚ā¨

    Situation particulière :

    • 3 personnes dont au moins 1 ayant la carte mobilit√© inclusion invalidit√©
    • 1 personne seule avec 2 personnes √† charge

    56¬†878¬†‚ā¨

    52¬†326¬†‚ā¨

    40¬†985¬†‚ā¨

    4

    4 personnes

    56¬†878¬†‚ā¨

    52¬†326¬†‚ā¨

    40¬†985¬†‚ā¨

    Situation particulière :

    • 4 personnes dont au moins 1 ayant la carte mobilit√© inclusion invalidit√©
    • 1 personne seule avec 3 personnes √† charge

    67¬†672¬†‚ā¨

    61¬†944¬†‚ā¨

    48¬†214¬†‚ā¨

    5

    5 personnes

    67¬†672¬†‚ā¨

    61¬†944¬†‚ā¨

    48¬†214¬†‚ā¨

    Situation particulière :

    • 1 personne avec 4 personnes √† charge
    • 5 personnes dont au moins 1 ayant la carte mobilit√© inclusion invalidit√©

    76¬†149¬†‚ā¨

    69¬†707¬†‚ā¨

    54¬†338¬†‚ā¨

    6 et plus

    6 personnes

    76¬†149¬†‚ā¨

    69¬†707¬†‚ā¨

    54¬†338¬†‚ā¨

    Par personne supplémentaire

    + 8¬†486¬†‚ā¨

    + 7¬†767¬†‚ā¨

    + 6¬†061¬†‚ā¨

    not exist : /home/viem8743/visibilite/blicourt/wp-content/plugins/co-marquage-service-public/templates/balises/rappel.php

    Si tel est le cas, le renouvellement du bail est automatique, sauf si le propriétaire est dans l'un des cas suivants :

    • Il a plus de 65 ans (√† la date de fin du bail)
    • Il a des ressources (√† la date o√Ļ le locataire prend possession de la lettre de cong√©) inf√©rieures au m√™me montant maximum
    • Il propose au locataire, pendant la dur√©e du pr√©avis, une solution de relogement correspondant √† ses besoins et ses possibilit√©s, et situ√©e √† proximit√©.
  • Le locataire de plus de 65 ans (√† la date de fin du bail) est prot√©g√© si ses ressources (√† la date de notification) sont inf√©rieures aux montants suivants¬†:

    Montant des revenus 2020 à ne pas dépasser - bail conclu en 2022

    Nombre de personnes

    Types de personnes

    Île-de-France

    Autre région

    Paris ou ville limitrophe de Paris

    Autre commune

    1

    1 personne seule

    24¬†316¬†‚ā¨

    24¬†316¬†‚ā¨

    21¬†139¬†‚ā¨

    1 personne seule ayant la carte mobilité inclusion invalidité

    36¬†341¬†‚ā¨

    36¬†341¬†‚ā¨

    28¬†231¬†‚ā¨

    2

    2 personnes

    36¬†341¬†‚ā¨

    36¬†341¬†‚ā¨

    28¬†231¬†‚ā¨

    Situation particulière :

    • Jeune couple
    • 2 personnes dont au moins 1 ayant la carte mobilit√© inclusion invalidit√©
    • 1 personne seule avec 1 personne √† charge

    47¬†639¬†‚ā¨

    43¬†684¬†‚ā¨

    33¬†949¬†‚ā¨

    3

    3 personnes

    47¬†639¬†‚ā¨

    43¬†684¬†‚ā¨

    33¬†949¬†‚ā¨

    Situation particulière :

    • 3 personnes dont au moins 1 ayant la carte mobilit√© inclusion invalidit√©
    • 1 personne seule avec 2 personnes √† charge

    56¬†878¬†‚ā¨

    52¬†326¬†‚ā¨

    40¬†985¬†‚ā¨

    4

    4 personnes

    56¬†878¬†‚ā¨

    52¬†326¬†‚ā¨

    40¬†985¬†‚ā¨

    Situation particulière :

    • 4 personnes dont au moins 1 ayant la carte mobilit√© inclusion invalidit√©
    • 1 personne seule avec 3 personnes √† charge

    67¬†672¬†‚ā¨

    61¬†944¬†‚ā¨

    48¬†214¬†‚ā¨

    5

    5 personnes

    67¬†672¬†‚ā¨

    61¬†944¬†‚ā¨

    48¬†214¬†‚ā¨

    Situation particulière :

    • 1 personne avec 4 personnes √† charge
    • 5 personnes dont au moins 1 ayant la carte mobilit√© inclusion invalidit√©

    76¬†149¬†‚ā¨

    69¬†707¬†‚ā¨

    54¬†338¬†‚ā¨

    6 et plus

    6 personnes

    76¬†149¬†‚ā¨

    69¬†707¬†‚ā¨

    54¬†338¬†‚ā¨

    Par personne supplémentaire

    + 8¬†486¬†‚ā¨

    + 7¬†767¬†‚ā¨

    + 6¬†061¬†‚ā¨

    not exist : /home/viem8743/visibilite/blicourt/wp-content/plugins/co-marquage-service-public/templates/balises/rappel.php

    Si tel est le cas, le renouvellement du bail est automatique, sauf si le propriétaire est dans l'un des cas suivants :

    • Il a plus de 65 ans (√† la date de fin du bail)
    • Il a des ressources (√† la date o√Ļ le locataire prend possession de la lettre de cong√©) inf√©rieures aux m√™mes montants maximum
    • Il propose au locataire une solution de relogement correspondant √† ses besoins et ses possibilit√©s et situ√©e √† proximit√©.

En cas de congé frauduleux

Le propriétaire doit respecter le motif pour lequel il a donné congé au locataire. S'il ne le fait pas, il a donné un congé frauduleux au locataire.

Le locataire peut contester le motif du congé (préavis) donné par le propriétaire.

Pour cela, il doit avoir la preuve que le propriétaire n'avait pas l'intention de vendre le logement (par exemple, le prix de vente du logement est excessif).

Il doit ensuite saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement. Il doit demander au juge de lui accorder des dommages et intérêts en réparation du préjudice subi.

Le juge peut d√©cider de condamner en outre le propri√©taire √† payer une amende p√©nale de 6 000¬†‚ā¨ maximum (30 000¬†‚ā¨ maximum lorsque le propri√©taire est une personne morale).

O√Ļ s‚Äôadresser ?

Le propriétaire d'un logement loué meublé peut vendre ce logement, même s'il est habité par un locataire.

Les règles diffèrent selon que le logement est loué ou non avec un bail mobilité.

Le locataire peut acheter le logement qu'il habite, mais il n'est pas prioritaire pour le faire. Il n'a pas de droit de préemption, sauf dans certaines situations (exemple : mise en vente de l'immeuble).

Lorsque le logement est vendu à un nouveau propriétaire :

  • Le nouveau propri√©taire doit informer le locataire de ses coordonn√©es
  • Le locataire reste dans les lieux et voit son bail se poursuivre aux m√™mes conditions avec ce nouveau propri√©taire. C'est notamment le nouveau propri√©taire qui lui devra lui restituer le d√©p√īt de garantie si la location prend fin.
  • La caution n'est pas lib√©r√©e de son engagement, sauf clause contraire dans l'acte de cautionnement.

Si le propriétaire vend le logement, ou s'il le cède gratuitement, durant le bail mobilité, le nouveau propriétaire doit indiquer les informations suivantes au locataire :

  • Son nom ou d√©nomination
  • Son domicile ou si√®ge social
  • Nom et adresse de l'agence immobili√®re (si n√©cessaire)

Le locataire reste dans les lieux et voit son bail se poursuivre aux mêmes conditions avec ce nouveau propriétaire.